Kaufnebenkosten – was beim Immobilienkauf zusätzlich zu zahlen ist

Sie gehören beim Erwerb einer Immobilie einfach dazu: Kaufnebenkosten: Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision: Allein mit dem Kaufpreis ist die Immobilienfinanzierung noch nicht abgeschlossen. Immobilienkäufer müssen beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich auch auf die Kaufnebenkosten achten. Diese sollten nicht unterschätzt werden. Je nach Bundesland können die Nebenkosten von circa 8 Prozent bis zu circa 14 Prozent des Kaufpreises variieren. Ein Nebenkostenrechner bietet Kaufinteressenten einen ersten Überblick. Hier erfahren Sie, wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen und was es zu beachten gibt.

Das Wichtigste vorab:

1. Bei jedem Immobilienerwerb fallen für Käufer Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten und Notargebühren an
2. Die Makler-Provision wird in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
3. Kaufnebenkosten sind meist kein Bestandteil von Finanzierungen.

Kaufnebenkosten: unvermeidbar – aber planbar

Ob sich Interessenten eine Immobilie leisten können, hängt in erster Linie vom Kaufpreis ab. Grundsätzlich gilt: Je höher er ist, desto mehr Kaufnebenkosten werden fällig, da diese auf Basis des Kaufpreises errechnet werden. Auch die Region, in der sich das Wunschobjekt befindet, ist entscheidend. In der Regel liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Der Prozess bei einem Immobilienerwerb ist in Deutschland klar geregelt. Notare, Finanzämter und Gerichte sind stets beteiligt – und dies ist für Käufer immer mit entsprechenden Kosten verbunden. Die Rolle des Notars liegt dabei auf der Hand: Dieser soll beide Parteien bei einem meist recht kostenintensiven Immobilienerwerb schützen. Ein wichtiger Punkt: Erst durch eine notarielle Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtskräftig. Zu den Aufgaben eines Notars gehören darüber hinaus auch sämtliche Grundbucheintragungen. Dafür werden von ihm Gebühren erhoben, die gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotK) bei ca. 0,5 bis 1% des Kaufpreises liegen.

Für die Tätigkeiten des Grundbuchamtes fallen zudem ca. 0,5% des Kaufpreises an. Ist der Haus-, Wohnungs- oder Grundstückskauf vollzogen, schlägt die Stunde des jeweiligen Finanzamtes im Bundesland. Der Bescheid für die Grunderwerbssteuer beläuft sich auf eine Höhe von ca. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises – je nach den geltenden Steuersätzen innerhalb der Bundesländer.

Immobilienkäufer sollten nicht vergessen, dass auch nach dem Kaufabschluss weitere Kosten hinzukommen: Der Umzug, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, größere Einrichtungsgegenstände wie Kücheneinbauten und Sanitäranlagen, gegebenenfalls Erschließungskosten und ähnliches müssen ebenfalls finanziert werden. Diese Ausgaben sollten Kaufinteressenten bei der Budgetierung, neben den üblichen Kaufnebenkosten, im Blick behalten.

Fazit: Zu den Kaufnebenkosten gehören sämtliche Kosten, die zum reinen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Während die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf anfallen, sind die Maklergebühren optional.

Notar- und Gerichtskosten sind für Käufer zwar unvermeidbar, aber sie sollten auch als gut investiertes Geld in rechtlichen Schutz gesehen werden. Bei der Grunderwerbssteuer gibt es übrigens einige wenige Ausnahmen für eine Befreiung: Bei Kaufpreisen von weniger als 2.500 Euro, Schenkungen, Verkäufen zwischen Eheleuten oder bei geraden Verwandtschaftslinien (Eltern, Kinder, Enkel) entfällt sie.

Die Nebenkosten werden in der Regel vom Käufer getragen – eine Ausnahme bilden die Maklerkosten, die seit der neuen Regelung üblicherweise zwischen beiden Parteien geteilt werden.

Frei verhandelbar: die Makler-Provision

Während Käufer die Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbssteuer allein tragen müssen, kann die Makler-Provision zwischen den Kaufvertragsparteien aufgeteilt werden. Die Entscheidung, ob überhaupt ein Makler beauftragt wird, treffen die Verkäufer. Nicht jeder Immobilienkauf ist daher mit Kosten für einen Makler verbunden. Eine Neuregelung für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2020 sieht vor, dass Verkäufer mindestens die Hälfte zahlen müssen.

Damit sollen Käufer bei den Nebenkosten spürbar entlastet werden. Aber nicht nur das: Von einer Maklerdienstleistung profitieren in der Regel beide – auch das soll mit dieser Neuregelung zum Ausdruck gebracht werden. In Zahlen ausgedrückt liegen die Kosten für die Makler-Provision bei ca. 6,5% des Kaufpreises, von denen wie gesagt Käufer nur die Hälfte zahlen.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Seit Einführung des neuen Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an nichtgewerbliche Käufer ist es in den meisten Fällen üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Courtage zu gleichen Maßen teilen. Mit dem fairen Halbteilungsprinzip wird deutlicher herausgestellt, dass im Regelfall beide Parteien von der Maklerdienstleistung profitieren. Von dieser Regelung ausgeschlossen sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke. Hier kann die Provisionshöhe zwischen den Vertragsparteien weiterhin individuell vereinbart werden. Fällig wird die Maklerprovision gewöhnlich bei Abschluss des Kaufvertrages.“

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen zur Neuregelung der Makler-Provision haben. Hier gelangen Sie direkt zum Kontaktformular. 

Unsere Tipps für Sie: 

• Auch Gutachten, Renovierungs- und Umzugskosten sowie größere nötige Investitionen für Kücheneinbauten und Sanitäreinrichtungen zählen zu den Kaufnebenkosten und sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.  
• Mit Ihrem Eigenkapital sollten im Zuge einer Immobilienfinanzierung mindestens die Kaufnebenkosten abgedeckt werden können. Eine „Vollfinanzierung“ (auch: „110%-Finanzierung“ genannt) ist seitens der Bank eher unüblich.
• Sprechen Sie bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten mit Ihrem/r Steuerberater, ob ggf. einige Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar sind.