Marktbericht 2021 Wohnimmobilien in Darmstadt www.von-poll.comwww.von-poll.comBeata von Poll Sehr geehrte Damen und Herren, ich freue mich, Ihnen den aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Darmstadt zu präsentieren. Regionale Gegebenheiten sind für die Einschätzung des Wertes einer Immobilie von großer Bedeutung. Neben individuellen Aspekten wie Bausubstanz und Ausstattung spielt die Lage als Überbegriff für äußere Faktoren dabei die entscheidende Rolle. Die wirtschaftliche Entwicklung der Region, Infrastruktur und Freizeitmöglichkeiten sowie Architektur und Atmosphäre der Umgebung beeinflussen allesamt den Preis, zu dem eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Der vorliegende Marktbericht unterstützt Sie dabei, die aktuelle und zukünftige Situation auf dem Immobilienmarkt in Darmstadt beurteilen zu können. Die Research-Abteilung unseres Hauses hat mit unseren regionalen Experten dazu in- terne und externe Daten ausgewertet. Auf diese Weise bieten wir Ihnen die Transparenz, die Sie den realistischen Marktwert Ihrer aktuellen oder zukünftigen Immobilie einschätzen lässt. Profitieren Sie von einem weiteren Vorteil unseres Hauses, der über die Möglichkeiten eines Marktberichtes hinausreicht: Unsere qualifizierten Immobilienmakler (IHK) und geprüften freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (PersCert® und WertCert®) schätzen gern kostenfrei und unverbind- lich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ein. Mit der Kompetenz eines internationalen Maklerunternehmens und den regionalen Kenntnissen unserer erfahrenen Kollegen bringen wir Ihr Vorhaben zu einem erfolgreichen Abschluss. Wir freuen uns, Sie persönlich beraten zu dürfen. Beste Grüße,4 Vorwort STANDORTINFORMATIONEN Quellen: Destatis, Empirica Regio, VPI Research (2021) Einwohner159.878 Fläche (km²) 122,2 Haushalte 75.905 Haushaltsgröße (Ø) 2,10 Bevölkerungsentwicklung (seit 2012) + 11.953 Prognose Einwohner in 2030 174.218 Pendlersaldo (täglich) + 41.482 Kaufkraft pro Kopf (€) 25.962 Kaufkraft indexiert (%) 108,2 Leerstandsquote (%) 0,4 Wohneigentumsquote (%) 32,5 Wohnungsbestand78.922 Vermietete Wohnungen 53.720 Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²)78,17 Darmstadt zählt aktuell rund 159.878 Einwohner. Allein in den letzten sieben Jahren ist diese Zahl um 11.953 Menschen gestie- gen. Für das Jahr 2030 wird ein Bevölkerungswachstum um etwa 15.000 Personen prognostiziert, was einer Gesamtbevölkerung von 174.200 entspricht. Die Stadt dient als Oberzentrum für den angrenzenden Landkreis Darmstadt-Dieburg und den Odenwaldkreis. Die Stadt ist bekannt für das Jugendstil-Ensemble der Mathildenhöhe, aber unter anderem auch für die zahlreichen Parks und das Residenzschloss. Der Luisenplatz und andere große offene Plätze laden zum Verweilen in der Innenstadt ein. Durch die fußläufige Erreichbarkeit der Innenstadt sowie die guten Fahrradwege und den öffentlichen Nahverkehr ist die Stadt hervorragend verbunden. Als Wissenschaftsstadt gibt es hier zahlreiche Bildungsmöglich- keiten, Hochschulen und Schulen sowie Forschungseinrichtungen der prosperierenden Wirtschaftseinrichtungen. Dadurch wird eine vielfältige Wohn- und Arbeitslandschaft geschaffen. Darmstadt ist durch die Bundesautobahnen 5 und 67 sowie die öffentlichen Verkehrsmittel bestens an die Region und die Städte Frankfurt am Main, Mainz und Aschaffenburg angebunden. Auch Mannheim ist in 40 Minuten über die A67 zu erreichen.5 Marktbericht Darmstadt 2021 ANGEBOT UND NACHFRAGE Quellen: GeoMap, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Im Jahr 2019 wurde mit 2.046 ein Rekord an Baugenehmi- gungen verzeichnet, was einem Anstieg um 116,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Damit wird der Trend steigender Baugenehmigungen seit 2016 fortgesetzt. Durchschnittlich wurden im dargestellten Zeitraum 946 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Bei den Baufertigstellungen zeigt sich dagegen ein schwan- kender Wert in den letzten Jahren. Der Höchstwert von 897 liegt im Jahr 2011. Im Jahr 2019 gab es 559 Fertigstellungen, was einer Steigerung von 119,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Mittelwert der letzten acht Jahre liegt bei 645 Fertigstellungen pro Jahr. BAUTÄTIGKEIT WOHNUNGEN Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) DEMOGRAPHIE Ausgewertete Angebote Angebotsdauer in Tagen Einwohner 2010 – 2030Altersstruktur bis 18 Jahre 18 bis 30 Jahre 30 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre über 80 Jahre Quellen: Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Bei der Betrachtung der durchschnittlichen Verweildauer von Angeboten am Immobilienmarkt ist ein klarer Abwärtstrend zu erkennen. Im vierten Quartal 2019 standen Wohnungen für ca. 128 Tage und Häuser für ca. 95 Tage zum Verkauf. Im ersten Quartal 2021 erreichten diese kontinuierlich sinkenden Zahlen ihren bisherigen Tiefpunkt, mit rund 48 Tagen bei Wohnungen und 45 Tagen bei Häusern. Im gleichen Zeitraum ist auch die Anzahl der angebotenen Immobilien gesunken. Der Höchstwert für Wohnungen wurde im dritten Quartal 2019 mit 681 erreicht. Bei den Häusern wurde im ersten Quartal 2020 mit 333 der höchste Wert beobachtet. Auch hier wurden für das erste Quartal 2021 die niedrigsten Angebotszahlen in beiden Segmenten verzeichnet. Durchschnittsalter (2019) Darmstadt 40,8 Hessen 43,9 Deutschland 44,5 ETW (Eigentumswohnung) EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) Baugenehmigungen Baufertigstellungen6 Immobilienmarkt MARKTÜBERBLICK Quellen: Gutachterausschuss Darmstadt, GfK, Empirica Regio, VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) TransaktionenGeldumsatz in Mio. Euro Durchschnittskaufpreis Eigentumswohnung in Tsd. Euro Mietpreis Euro pro m²Kaufpreis Euro pro m² ETW ETW: Durchschnittspreis und Wohnungsgröße in €/m² und m² MietpreisKaufpreis Bestand Neubau ETW (Eigentumswohnung)EFH/ZFH (Ein-, Zweifamilienhaus) EFH/ZFH Insgesamt wurden 2020 1.108 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Darmstadt registriert. Das entspricht einem Anstieg von 21,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Doch im Achtjahresvergleich liegt 2020 nur leicht über dem Mittelwert von 1.030,44 Verkäufen. Bei der Gesamtbetrachtung der Kauffälle ist die Verteilung zwischen Wohnungen und Häusern auffällig, da 85,6 Prozent aller Kauffälle auf Eigentumswohnungen entfallen. Ein- und Zweifamilienhäuser Auf dem Markt für Ein-, Zweifamilienhäuser gab es 159 Verkäufe, was einen Rückgang von 25 Prozent gegenüber der 212 Verkäufe aus dem Vorjahr bedeutet. Grundsätzlich wird der leicht rückläufige Trend der Kauffälle der letzten Jahre fortgesetzt. Auch der Umsatz ist um 20,4 Prozent auf rund 90,1 Millionen Euro gesunken. Auch im Vergleich der letzten Jahre liegt dieses Jahr deutlich unter dem Mittelwert von 102,3 Millionen Euro und stellt seit 2012 den zweitniedrigsten Umsatzwert dar. Während Kauffälle und Gesamtumsatz im Häusersegment rückläufig sind, steigen die Durchschnittspreise um 5,8 Prozent auf 566.541 Euro. Damit wird der Trend der kontinuierlich steigenden Preise fortgesetzt. Eigentumswohnungen Im Segment der Eigentumswohnungen registrierte der zuständige Gutachterausschuss 2020 949 Kauffälle. Das entspricht einem Anstieg von 30,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nach Schwankungen im Markt wird 2020 der höchste Wert seit 2013 erreicht. Auch der Umsatz ist mit 271,6 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen und verzeichnet einen Anstieg um 31,8 Prozent. Dadurch wurde ein neuer Umsatzrekord aufgestellt, der fast 100 Millionen Euro über dem Durchschnittswert seit 2012 von 178,5 Millionen Euro liegt. Obwohl Kauffälle und Umsatz 2020 im Wohnungssegment stark angestiegen sind, steigen die Durchschnittspreise nur um 1,7 Prozent auf 286.185 Euro. Damit wird, wie bei den Häusern, der Trend kontinuierlich steigender Preise fortgesetzt. 7 Immobilienmarkt WOHNLAGEN UND PREISE Quelle: VON POLL IMMOBILIEN Research (2021) Premiumlagen VON POLL IMMOBILIEN beobachtete, dass sich die realistisch zu erzielenden Preise für Wohnimmobilien in Darmstadt im Jahr 2020 auf einem etwas höheren Niveau als im Jahr 2019 befanden. Premium- und gute Lagen Darmstadts sind neben dem Paulusviertel, dem Komponistenviertel und der Villenkolonie Eberstadt auch das Steinbergviertel, die Mathildenhöhe, die Rosenhöhe und das Edelsteinviertel. Die Viertel sind geprägt von vielen Gründerzeithäusern in ruhigen und zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung auch an die öffentli- chen Verkehrsmittel. Besonders beliebt sind diese Lagen bei Familien mit Kindern. Für eine Villa oder ein Einfamilienhaus können hier Preise zwischen 625.000 und 2,25 Millionen Euro aufgerufen werden. Für Eigentumswohnungen sind Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.600 Euro pro Quadratmeter zu erwarten. Die guten Wohnlagen Darmstadts wie die Innenstadt, das Martinsviertel, das Woogsviertel, das Johannesviertel, Bessungen, die Heimstättensiedlung und die Waldkolonie zeichnen sich durch ihre ruhige und zentrale Lage mit vie- len Neu- und Altbauten sowie eine gute Infrastruktur aus. Vor allem Paare, Familien mit Kindern sowie Investoren und Studenten schätzen die Zentralität dieser Viertel. Die Preisspanne für eine Eigentumswohnung bewegt sich hier zwischen 3.500 und 5.600 Euro pro Quadratmeter. Trendlagen Besonders im Trend sind Mischungen aus Premium- und guten Lagen, aber auch umliegende Ortschaften wie Roßdorf, Griesheim, Mühltal und Ober-Ramstadt. Studenten, Singles und Paare zieht es in die zentralen und gut angebundenen Gebiete, Best Ager und Familien dagegen legen vor allem Wert auf viel Grünfläche bei gleichzeitiger ruhiger und zentraler Umgebung. Umliegende Ortschaften werden aufgrund steigender Preise in der Stadt immer beliebter. In mittleren bis guten Lagen konnten Preise von 310.000 bis 950.000 Euro für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser erzielt werden. Eigentumswohnungen erzielten in die- sem Segment Preise zwischen 2.900 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Aussicht VON POLL IMMOBILIEN registriert, dass ruhige und zentra- le Lagen weiterhin sehr begehrt sind. Grundsätzlich sind Preissteigerungen sowohl im Kauf- und Mietsegment zu betrachten. Da Darmstadt und Umgebung Teil des stark anwachsenden Metropolgebiets Rhein-Main ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Preise in allen Segmenten weiter ansteigen werden. Auch die Nachfrage wird bei gleichbleibendem Zinskurs weiter durch den Zuzug von Fachkräften und Studenten sowie die gute wirtschaftliche Entwicklung steigen. Lage20192020 premium800.000 – 3.250.000850.000 – 4.000.000 gut625.000 – 950.000650.000 – 1.100.000 mittel400.000 – 620.000450.000 – 640.000 einfach280.000 – 375.000300.000 – 400.000 freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser in € Lage20192020 premium700.000 – 865.000750.000 – 1.200.000 gut550.000 – 725.000600.000 – 750.000 mittel400.000 – 580.000420.000 – 590.000 einfach275.000 – 350.000280.000 – 360.000 Doppelhaushälften/Reihenhäuser in € Lage20192020 premium5.500 – 6.7505.850 – 7.000 gut4.300 – 5.5004.500 – 5.600 mittel2.900 – 3.6003.000 – 4.000 einfach2.250 – 3.0002.500 – 3.100 Eigentumswohnungen in €/m² Lage20192020 premium15,40 – 17,5016,00 – 18,00 gut11,50 – 14,0012,00 – 14,00 mittel9,50 – 11,6010,00 – 12,00 einfach7,50 – 9,808,00 – 10,00 Miete in €/m² Wohnlagen premium gut mittel einfach Gewerbefläche Gewässer Waldfläche Wohnlagenkarte 8 Wohnlagenkarte 9Next >